Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Giriş

Kira sözleşmesi ilişkisi, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından çeşitli hak ve yükümlülükler doğurur. Ancak zaman zaman bu ilişkide sorunlar yaşanabilir ve ev sahibi kiracıyı konuttan çıkarmak isteyebilir. Bu durumda başvurulabilecek yasal yollardan biri tahliye davasıdır.

“Tahliye davası şartları nelerdir?” sorusu, özellikle konut veya işyeri sahiplerinin sıklıkla araştırdığı bir hukuki meseledir. Bu yazıda, tahliye davasının dayandığı hukuki gerekçeler, açılma şartları, dava süreci ve dikkat edilmesi gerekenler ayrıntılı şekilde incelenecektir.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kira ilişkisi devam ederken ya da sona erdikten sonra kiracının mahkeme kararıyla taşınmazdan çıkarılmasını amaçlayan hukuki bir dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Ev sahibi, belirli şartların oluşması durumunda kiracıyı tahliye ettirmek için doğrudan dava açabilir ya da tahliye taahhüdü ve icra takibi yoluna başvurabilir.

Tahliye Davasının Genel Şartları

Her tahliye talebi dava ile sonuçlanmaz. Davanın açılabilmesi ve kabul edilmesi için belirli hukuki şartların oluşması gerekir. Bu şartlar şunlardır:

1. Geçerli bir kira sözleşmesinin olması
2. Kiralananın teslim edilmiş olması
3. Tahliye sebebinin açık ve yasal bir gerekçeye dayanması
4. Kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi ya da tahliye taahhüdünde bulunması
5. Davanın süresinde açılması

Ayrıca ev sahibi ile kiracı arasındaki yazışmalar, ihtarnameler ve sözleşme hükümleri de sürecin seyrinde belirleyici olur.

Tahliye Davası Açma Sebepleri Nelerdir?

Tahliye davası açılabilecek yasal gerekçeler Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda açıkça sayılmıştır. En yaygın sebepler şunlardır:

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi (İki Haklı İhtar veya Temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse, ev sahibi noter kanalıyla veya yazılı ihtarla ödeme talebinde bulunabilir. İki haklı ihtar yapılması veya borcun 30 gün içinde ödenmemesi halinde dava açılabilir.

2. Tahliye Taahhüdü Verilmiş Olması

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve noter huzurunda ya da yazılı şekilde alınmış olmalıdır.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

3. Kira Süresinin Sona Ermesi ve Süresinde İhtar

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda ev sahibi en az 15 gün önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi yenilemeyebilir ve tahliye davası açabilir.

4. Ev Sahibi veya Ailesinin Konuta İhtiyacı Olması

Ev sahibi ya da birinci derece yakınlarının taşınmaza konut veya işyeri ihtiyacı varsa, bu gerekçeyle tahliye davası açılabilir. Mahkeme, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirir.

5. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Büyük Onarımı

Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi ya da kapsamlı bir tadilata tabi tutulması gerekiyorsa, bu durum da tahliye sebebidir. Ancak yeniden kiralama sınırlamaları dikkate alınmalıdır.

6. Kiracının Tahliye Sonrası Aynı Taşınmazda Yeniden Kiralama Durumu

Kiracının, mahkeme kararıyla tahliye edildikten sonra 3 yıl geçmeden aynı taşınmazı tekrar kiralaması da yasaktır. Bu durumun ihlali hâlinde ev sahibine dava açma hakkı tanınır.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Ev sahibi, yukarıda sayılan gerekçelere dayanarak tahliye davasını sulh hukuk mahkemesinde açar. Dava sürecinde aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Geçerli tahliye gerekçesinin belgelenmesi (taahhütname, ihtarname, ödeme dekontları vb.)
2. Dava dilekçesinin hazırlanması
3. Sulh hukuk mahkemesine başvuru
4. Dava sürecinde delillerin sunulması
5. Mahkeme kararı ve tahliye emri

Dava sonucunda verilen tahliye kararı kesinleştiğinde icra yoluyla taşınmaz boşaltılabilir.

Tahliye Davasında Süreler

Tahliye davası açılırken belirli süre kurallarına uyulması zorunludur. Örneğin:

• Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Kira borcunun ödenmemesine dayalı davalarda: İhtardan itibaren 30 gün süre tanınmalı ve bu sürede ödeme yapılmazsa dava açılabilir.
• İki haklı ihtar için: Bir kira yılı içinde en az iki kez ihtar gönderilmiş olmalıdır.

Bu süreler kaçırılırsa dava açma hakkı kaybedilir.

Tahliye Davasında İspat ve Deliller

Tahliye davasında ev sahibi iddialarını belgelerle ve somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür. En sık kullanılan deliller şunlardır:

• Noter ihtarnameleri
• Kira sözleşmesi
• Tahliye taahhütnamesi
• Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları
• Tanık beyanları

Mahkeme, bu delillere göre gerekçeli karar verir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının süresi, mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Dava sonunda verilen karar kesinleştiğinde, ev sahibi icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır.

Buna göre:

• Ev sahibi önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
• Arabuluculuk süreci başarısız olursa dava açılabilir.
• Arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Bu düzenleme, dava yükünü azaltmayı ve taraflar arasında uzlaşıyı teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Kiracıya Açılan Tahliye Davasında Kiracının Hakları

Kiracılar da tahliye davalarında haklarını savunabilir. Örneğin:

• Taahhütnamenin geçersiz olduğunu ileri sürebilirler.
• Gerçek bir ihtiyaç olmadığını ispat edebilirler.
• Ödeme yaptıklarını delillerle gösterebilirler.

Kiracının savunmalarının dikkate alınması, haksız tahliyelerin önlenmesi açısından önemlidir.

Tahliye Kararı Sonrasında Süreç Nasıl İşler?

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra süreç şu şekilde ilerler:

1. Karar kesinleşir.
2. Ev sahibi icra müdürlüğüne başvurur.
3. Kiracıya tahliye emri gönderilir.
4. Kiracı süre sonunda evi boşaltmazsa zorla tahliye işlemi yapılır.

İcra takibi sırasında tahliye emrine itiraz edilebilir, ancak bu itiraz yerinde görülmezse icra işlemleri devam eder.

Sonuç

Tahliye davası, kira ilişkilerinin sona erdirilmesinde başvurulan hukuki bir yoldur. Ancak dava açılabilmesi için kanunda belirtilen kesin şartların yerine getirilmiş olması, sürelerin kaçırılmaması ve delillerin eksiksiz sunulması gerekir. Aksi takdirde davanın reddedilmesi ya da uzaması mümkündür. Ev sahibi ve kiracı haklarının korunması adına uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması önem taşır.