Taşınmazların resmi kimliği niteliğinde olan tapu kayıtlarında yer alan bilgiler, ilgili taşınmazın arsa mı, tarla mı, bina mı yoksa apartman mı olduğunu gösterir. Bu bilgilerdeki her değişiklik, cins değişikliği işlemi olarak tapuya yansıtılır. Peki, tapuda cins değiştirme nedir, hangi hallerde yapılır, kim yapar ve 2025 yılı itibarıyla güncel uygulama nasıldır? Bu yazıda tüm bu sorulara sade ve kapsamlı bir şekilde yanıt veriyoruz.
Tapuda Cins Değiştirme Nedir?
Cins değişikliği, tapu sicilinde taşınmazın vasfını ifade eden bilgilerin değiştirilmesi işlemidir. Örneğin:
- Tarla → Arsa
- Arsa → Bina
- Bina → Apartman (kat mülkiyeti kurulması)
Bu işlemler, taşınmazın üzerindeki yapının hukuken tanınması ve doğru sınıflandırılması anlamına gelir.
Cins Değişikliği Neden Yapılır?
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| İnşaat sonrası bina yapılmışsa | Arsa ya da tarla üzerine bina inşa edildiyse |
| Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilecekse | Yapı tamamlandıktan sonra |
| Yapı türü değişmişse | Örneğin depo → konut gibi |
| Tarla imara açılmışsa | Tarla → arsa çevriminde |
Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?
Gerekli Belgeler:
- Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)
- Belediye veya il özel idaresinden alınan imar durumu
- Kadastro Müdürlüğü’nce onaylı mimari proje
- Tapu sahiplerinin onayı veya vekaleti
- Tapu senedi ve kimlik belgeleri
Not: Yapı kayıt belgesi varsa, bu belge ile de cins değişikliği yapılabilir (imar barışı kapsamındaysa).
Cins Değişikliği Başvurusu Nereye Yapılır?
- Kadastro Müdürlükleri: Harita güncellemesi yapar.
- Tapu Müdürlüğü: Tescil işlemini gerçekleştirir.
- Belediye / İl Özel İdaresi: İmar uygunluk belgelerini verir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişte Cins Değişikliği
Eğer binanın inşaatı tamamlandıysa ve yapı kullanma izin belgesi alındıysa:
- Kat irtifaklı yapı, tapuda “kat mülkiyetli” olarak değiştirilir.
- Bu işlem de cins değişikliği işlemidir.
Ücret ve Harçlar (2025 Güncel)
Cins değişikliği işlemlerinde:
- Tapu harcı alınmaz.
- Ancak döner sermaye ücreti ve mimari proje kontrol bedeli ödenebilir.
- Ortalama maliyet: 1.000 – 5.000 TL arasında değişir.
Tapuda Cins Değiştirme Ne Kadar Sürer?
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Başvuru ve belge teslimi | 1-2 gün |
| Kadastro kontrolü ve ölçüm | 2-5 gün |
| Tapu tescil işlemi | 1 gün |
| Ortalama toplam süre | 3 – 10 gün arası |
Yapı Kayıt Belgesiyle Cins Değişikliği
2018 İmar Barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi ile de cins değişikliği mümkündür. Ancak:
- Taşınmaz imar planına uygun değilse,
- Kentsel dönüşüm alanındaysa,
cins değişikliği yapılamayabilir.
Yargı Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Danıştay 6. Daire, 2021/3589 E., 2022/7821 K.: “Yapı kullanma izin belgesi olmadan cins değişikliği yapılamaz.”
- Yargıtay 14. HD, 2020/4127 E., 2021/6359 K.: “Kat irtifakı ile kurulmuş taşınmazda yapının tamamlanmasıyla birlikte cins tashihi zorunludur.”
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda cins değişikliği yapmazsam ne olur?
Yapı resmi olarak görünmediği için kat mülkiyeti kurulamaz, alım-satımda sorun yaşanır.
İskan belgesi olmadan cins değişikliği yapılabilir mi?
Genel kural olarak hayır. Ancak Yapı Kayıt Belgesi ile sınırlı olarak mümkündür.
Cins değişikliği yapıldığında vergi artar mı?
Evet. Taşınmazın değeri artacağı için emlak vergisi oranı da yükselebilir.
Cins değişikliği tapu harcı doğurur mu?
Hayır. Bu işlem için tapu harcı alınmaz, sadece döner sermaye ücreti alınır.
Sonuç: Tapuda Gerçek Bilgi, Doğru Cins ile Başlar
Taşınmazın üzerindeki yapının türü değişmişse veya yapı yeni inşa edilmişse, tapuda da bu durumun resmi olarak güncellenmesi gerekir. Bu işlem hem gayrimenkulün değerini artırır hem de yasal işlemlerde şeffaflık sağlar. Gecikme, satış ve miras işlemlerinde ciddi sorunlara yol açabilir. Bu nedenle cins değişikliği süreci dikkatle yürütülmeli ve gerekiyorsa uzman desteği alınmalıdır.
Bir yanıt yazın