Kat mülkiyetine tabi yapılarda, bağımsız bölümlerin ortak arsa üzerindeki hak payları belirli oranlara göre tescil edilir. Ancak zaman içinde yapılan hatalı işlemler, yanlış tesciller ya da bina yıkıldıktan sonra ortaya çıkan yeni durumlar, bu arsa paylarının düzeltilmesini zaruri kılabilir. Özellikle bina yıkıldıktan sonra ortaya çıkan eşitsizlikler, kat malikleri arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu noktada devreye giren hukuki yol, arsa payı düzeltme davasıdır.
Bu yazımızda, bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davasının ne olduğu, hangi şartlarda açılabileceği, kimlerin dava açma hakkına sahip olduğu ve dava sürecinin nasıl işlediği gibi konular detaylı şekilde ele alınacaktır.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda her bağımsız bölümün ortak arsa üzerindeki payını ifade eder. Bu pay:
- Tapu sicilinde açıkça gösterilir,
- Bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir,
- Ortak giderlerin paylaşımı ve oy hakları gibi birçok konuda temel teşkil eder.
Bina Yıkıldıktan Sonra Arsa Payı Ne Olur?
Bina yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve yapı kat irtifakına döner ya da doğrudan arsa vasfına geçilir. Ancak arsa payları aynen korunur. Bu durumda, geçmişte yapılan hatalı arsa payı dağılımları ciddi mağduriyetler doğurabilir.
Örneğin; 100 m² daire ile 150 m² dairenin arsa payı eşit olarak yazılmışsa ve bina yıkıldıktan sonra arsa satılmak istenirse, 150 m² daire sahibi hak kaybı yaşar.
Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?
Bu dava, hatalı ya da adaletsiz biçimde belirlenen arsa paylarının gerçek durumla uyumlu hale getirilmesi için açılır. Özellikle bina yıkıldıktan sonra, kat maliklerinin mağduriyetini gidermek ve adil bir paylaşım sağlamak amacıyla başvurulan hukuki bir yoldur.
Dava Hangi Durumlarda Açılabilir?
- Bağımsız bölümlerin gerçek değerleri arsa paylarıyla orantısızsa
- Bina yıkıldıktan sonra arsa satışı ya da paylaşımı yapılacaksa
- Kat mülkiyeti kurulurken eşit olmayan dairelere eşit arsa payı verilmişse
- Arsa payı hatalı tescil edilmişse
Kimler Dava Açabilir?
Arsa payı düzeltilmesinden menfaati bulunan her kat maliki bu davayı açabilir. Şartlar:
- Malik sıfatı taşımak
- Düzeltme ile hak kaybını ispat etmek
- Mahkemeye başvurmak için somut deliller sunmak
Dava, Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Arsa Payı Düzeltme Davası İçin Gerekli Belgeler
- Tapu kayıtları
- Kat mülkiyeti planı
- Bağımsız bölümlerin metrekare ve değer analizleri
- Teknik bilirkişi raporları
- Eski yapı ruhsatı, mimari proje (varsa)
Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti
Dava sürecinde mahkeme, konunun teknik boyutunu aydınlatmak amacıyla bilirkişi raporu talep eder. Bu rapor:
- Her bağımsız bölümün metrekaresini ve konumunu değerlendirir
- Güncel piyasa değeri üzerinden karşılaştırma yapar
- Gerçek arsa payı dağılımını belirler
Mahkeme, bu rapora göre mevcut payların düzeltilmesine karar verebilir.
Dava Süresi ve Masraflar
Arsa payı düzeltme davası, ortalama 12 ila 24 ay arasında sonuçlanabilir. Süreç;
- Dosya yoğunluğuna,
- Tarafların itiraz durumuna,
- Bilirkişi sayısına göre değişiklik gösterir.
Masraflar arasında mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve gerekirse keşif giderleri bulunur. Davayı kazanan taraf bu giderleri karşı taraftan tahsil edebilir.
Davanın Sonuçları
- Tapu kayıtlarında arsa payları yeniden düzenlenir
- Adil paylaşım sağlanır
- Ortak alan kullanımında adalet tesis edilir
- Arsa satışında hak kaybı önlenir
Zamanaşımı Var mı?
Arsa payı düzeltme davalarında kesin bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak arsa paylaşımı, satış ya da yeniden inşa gibi işlemler öncesinde açılması, sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir.
Yargıtay Kararları Ne Yönde?
Yargıtay uygulamalarında şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın gerçek durumu ile tapu kaydının uyumlu olup olmadığı
- Teknik bilirkişi raporlarına uygunluk
- Kat maliklerinin mağduriyeti
Özellikle bina yıkıldıktan sonra yaşanan mağduriyetlerin giderilmesi için düzeltme talepleri genellikle kabul edilmektedir.
Örnek Olay: Bina Yıkıldı, Eşit Paylı Tapu Tartışması Başladı
İstanbul’da 12 daireli bir apartmanda, dairelerin büyüklükleri farklı olmasına rağmen her birine eşit arsa payı verilmişti. Bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılınca, arsanın paylaşımı sırasında sorunlar yaşandı. Küçük daire sahipleri ile büyük daire sahipleri arasında çıkan anlaşmazlık üzerine açılan arsa payı düzeltme davası sonucunda, bilirkişi raporu doğrultusunda tapu kayıtları yeniden düzenlendi.
Sonuç
Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası, kat maliklerinin hakkaniyetli bir paylaşım talep edebilmesi için önemli bir hukuki araçtır. Özellikle eski yapılarda sıklıkla karşılaşılan arsa payı dengesizlikleri, kentsel dönüşüm ve arsa satışları sırasında ciddi sorunlara yol açmaktadır. Bu nedenle mağduriyet yaşamamak adına, kat maliklerinin teknik ve hukuki destek alarak haklarını araması büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın