Günümüzde arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en yaygın sözleşme türlerinden biri kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme modeli, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan, tarafların yükümlülüklerini ve paylaşım oranlarını düzenleyen, hukuken oldukça detaylı ve özenli hazırlanması gereken bir belgedir. Peki, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Hangi şartlarda geçerlidir? Hangi riskleri barındırır? Bu yazımızda tüm bu soruların yanıtlarını bulabileceksiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını, üzerinde bina yapılması karşılığında müteahhide (yükleniciye) vermesi ve inşa edilen yapıdan belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılmasını öngören karma nitelikte bir sözleşmedir.
- Arsa sahibi: Arsasını inşaat yapılması amacıyla devreder.
- Müteahhit (yüklenici): Bina yapım işini üstlenir ve karşılığında bağımsız bölümler alır.
Bu sözleşme türü hem arsa payı karşılığı satış hem de eser sözleşmesi hükümlerini birlikte içerir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
- Türk Borçlar Kanunu: Eser sözleşmesi hükümleri (madde 470 vd.)
- Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz mülkiyeti ve tapu işlemleri
- Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu: Resmi şekil şartı
Sözleşmenin Yazılı ve Resmi Şekilde Yapılması Şart mı?
Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için:
- Noter huzurunda yazılı şekilde düzenlenmesi
- Tapuya şerh edilmesi önerilir
- Tarafların kimlik bilgilerinin eksiksiz belirtilmesi gerekir
Aksi takdirde, sözleşme geçersiz veya hükümsüz sayılabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Temel Unsurlar
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Tarafların bilgileri | Arsa sahibi ve yüklenicinin kimlik, adres ve iletişim bilgileri |
| Arsa bilgileri | Parsel numarası, ada, tapu bilgileri |
| İnşaatın niteliği | Kat sayısı, daire tipi, inşaat malzemesi |
| Paylaşım oranı | Arsa sahibine ve müteahhide düşen daire sayısı |
| Teslim süresi | İnşaatın ne zaman tamamlanacağı |
| Cezai şartlar | Gecikme, aykırılık durumları için yaptırımlar |
| Garanti süresi | İşçilik ve malzeme hatalarına ilişkin süre |
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (Basitleştirilmiş)
Bu sözleşme, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, XX Ada, XX Parsel numaralı taşınmazın maliki [Arsa Sahibi Adı] ile yüklenici [Müteahhit Adı] arasında imzalanmıştır.
Taraflar, yukarıda bilgileri verilen taşınmaz üzerinde yapılacak konut inşaatı karşılığında, toplamda 10 adet bağımsız bölümden 6 adedinin yükleniciye, 4 adedinin arsa sahibine verilmesini kabul ve taahhüt ederler.
Teslim süresi, inşaata başlama tarihinden itibaren 24 ay olup, gecikme halinde yüklenici, arsa sahibine aylık 5.000 TL gecikme tazminatı ödeyecektir.
Kat Karşılığı Sözleşmelerde En Yaygın Sorunlar
- Müteahhidin işi tamamlamaması
- İnşaatın zamanında teslim edilmemesi
- Eksik veya kusurlu işçilik
- Tapu devrinin yapılmaması
- İflas ve fesih durumlarında belirsizlik
Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken hukuk uzmanı bir avukattan destek alınması önemle tavsiye edilir.
İnşaat Teslim Süresine Uyulmaması Halinde Ne Olur?
Sözleşmede belirtilen süreye rağmen inşaat tamamlanmazsa:
- Cezai şart uygulanırsa, yüklenici tazminat öder.
- Sözleşmenin feshine gidilebilir.
- Tapu iptali ve tescil davaları açılabilir.
- Mahkeme, gecikmeden doğan zararların giderilmesine karar verebilir.
Paylaşım Oranı Nasıl Belirlenir?
Genellikle arsa değeri ile inşaat maliyeti karşılaştırılarak belirlenir. Örneğin:
| Durum | Arsa Sahibi Payı | Yüklenici Payı |
|---|---|---|
| Merkezde değerli arsa | %60 | %40 |
| Çevrede düşük değerli arsa | %40 | %60 |
Ancak bu oran pazarlıkla belirlenir ve bölgeye göre değişiklik gösterebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi ve Tapu İşlemleri
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa sahibinin haklarını korumak adına önemlidir. Şerh sayesinde:
- Arsa satılsa bile sözleşme geçerliliğini korur.
- Üçüncü kişilere karşı hak doğurur.
Tapu müdürlüğüne başvurarak sözleşme şerhi işlenebilir.
Yargıtay Kararları ve Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 15. HD, 2021/3764 E., 2022/4583 K.: “Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmemişse, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.”
- Yargıtay 14. HD, 2018/11234 E., 2019/12987 K.: “Tapuya şerh edilmemiş sözleşme, üçüncü kişiler nezdinde geçersiz sayılabilir.”
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?
Evet. Aşağıdaki durumlarda iptal davası açılabilir:
- Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse
- Müteahhit işi yarıda bırakırsa
- Sözleşmede ağır ihlaller varsa
- Hile, tehdit veya irade sakatlığı tespit edilirse
Mahkeme, iptal kararıyla birlikte tarafları eski hale döndürebilir.
Sonuç: Sağlam Sözleşme, Sağlam Yatırım
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ciddi maddi ve hukuki sonuçlar doğuran işlemlerdir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken her ayrıntı titizlikle düzenlenmeli, tarafların hakları ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Özellikle tapuya şerh, cezai şartlar ve teslim süreleri konusunda net maddeler konulmalıdır. Hukuki destek almadan bu tür sözleşmelere imza atmak, ileride büyük kayıplara yol açabilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın