Günlük yaşamda özellikle taşınmaz alım-satım işlemleri sırasında karşımıza çıkan “satış vaadi sözleşmesi”, hukuken bağlayıcılığı olan bir ön sözleşmedir. Taraflar bu sözleşmeyle gelecekte asıl satış işlemini gerçekleştirme konusunda yükümlülük altına girer. Özellikle gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan bu sözleşme, hem alıcı hem de satıcı için güvence niteliğindedir.
Peki, satış vaadi sözleşmesi tam olarak ne demek, hangi şekil şartlarına tabidir, geçerlilik şartları nelerdir ve taraflara ne gibi yükümlülükler getirir? İşte detaylarıyla…
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin veya her ikisinin ileride bir satış sözleşmesi yapmak borcunu üstlendiği ön akittir. Bu sözleşme tek taraflı veya iki taraflı olabilir:
- Tek taraflı satış vaadi: Sadece satıcı yükümlülük altına girer.
- İki taraflı satış vaadi: Hem alıcı hem satıcı ileride satış yapma konusunda karşılıklı taahhütte bulunur.
Hukuki Dayanak ve Mevzuat
Satış vaadi sözleşmesi, Borçlar Kanunu (TBK) ve Tapu Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Eğer konu gayrimenkul ise, resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Aksi halde geçersiz olur.
Taşınmazlarda Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi:
- Noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir.
- Yazılı beyan yetmez, resmi şekil şartı aranır.
- Tapuya şerh verilebilir (Tapu Sicili Tüzüğü Madde 26).
Resmi şekle uygun olmayan satış vaadi sözleşmesi geçersiz sayılır.
Tapuya Şerh Verme Ne Anlama Gelir?
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilirse, taşınmazın üçüncü kişilere devri halinde alıcı lehine hak doğar. Yani tapuda bu sözleşme kayıtlıysa, yeni malik alıcıyı tanımak zorundadır.
Şerh süresi: 5 yıldır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Özellikleri
- Bağlayıcıdır: Taraflar sözleşmeye uymak zorundadır.
- İleriye dönüktür: Asıl satışın yapılacağı tarihe yöneliktir.
- Teminat niteliğindedir: Özellikle alıcı açısından güvence sağlar.
- Uygulama alanı geniştir: Taşınır ve taşınmazlar için geçerlidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satış Sözleşmesi Arasındaki Fark
| Kriter | Satış Vaadi Sözleşmesi | Satış Sözleşmesi |
|---|---|---|
| Amacı | Gelecekte satış yapma taahhüdü | Mülkiyeti devretme |
| Şekli | Taşınmazda resmi şekilde | Tapu müdürlüğünde yapılır |
| Mülkiyet devri | Gerçekleşmez | Gerçekleşir |
| Güvence | Taahhüt niteliğindedir | Hemen sonuç doğurur |
Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
- Tarafların irade beyanı açık ve özgür olmalı
- Konu belirli ve mümkün olmalı
- Sözleşme şekil şartlarına uygun düzenlenmeli
- Gerekirse tapu şerhi yapılmalı
Satış Vaadi Sözleşmesine Uymamanın Sonuçları
Sözleşmeye uymayan taraf, maddi ve manevi tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Ayrıca;
- Alıcı dava açarak asıl satışın yapılmasını isteyebilir.
- Mahkeme kararıyla tapu devri sağlanabilir (aynen ifa davası).
- Tazminat ve ceza koşulları devreye girer.
Ceza Koşulu ve Cayma Tazminatı
Taraflar sözleşmeye ceza şartı veya cayma tazminatı ekleyebilir. Bu durumda:
- Sözleşmeden dönme durumunda belirli bir bedel ödenir.
- Tarafların zararları giderilir.
- Özellikle inşaat projelerinde sıkça kullanılır.
Gayrimenkul Projelerinde Satış Vaadi Sözleşmeleri
Konut projelerinde genellikle arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılır. Alıcı, inşaat tamamlanana kadar ön sözleşme imzalar. Bu sözleşme hem fiyatın sabitlenmesini hem de hakların korunmasını sağlar.
Satış Vaadi Sözleşmesi Örnek Olarak Hangi Alanlarda Kullanılır?
- Konut alım-satımı
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Araç alım satımı
- Ticari mal sözleşmeleri
Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nasıl Yapılır?
- Noterde düzenlenen sözleşmeyle birlikte tapuya başvurulur.
- Tapu müdürlüğü sözleşmeyi inceler.
- Şerh işlemi tapu kütüğüne işlenir.
- 5 yıl süreyle geçerli olur.
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tüketici Hukuku
Konut satışlarında tüketicinin korunması açısından da önemlidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince ön ödemeli satışlarda bu sözleşme zorunlu tutulur.
Satış Vaadi Sözleşmesi Feshedilebilir Mi?
Evet. Taraflar karşılıklı rıza ile ya da sözleşmeye aykırılık durumunda fesih gerçekleştirebilir. Ancak;
- Fesih bildirimi yazılı yapılmalı
- Gerekirse noter aracılığıyla tebliğ edilmeli
- Fesih sonrası doğan zararlar tazmin edilebilir
Satış Vaadi Sözleşmesi Dava Konusu Olabilir Mi?
Evet. En yaygın dava türleri:
- Aynen ifa davası: Asıl satışın mahkeme kararıyla yapılması
- Tazminat davası: Zararın giderilmesi
- Tapu iptal ve tescil davası: Şerh hakkının korunması
Sonuç: Satış Vaadi Sözleşmesi Hukuki Güvence Sağlar
Satış vaadi sözleşmesi, gelecekte yapılacak satış için taraflara hem hukuki hem ekonomik güvence sunan, detaylı düzenlenmesi gereken önemli bir belgedir. Özellikle taşınmaz alım-satımında noterde düzenlenmesi, tapuya şerh verilmesi ve sözleşmeye ceza şartlarının eklenmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Bu sözleşme, “söz uçar, yazı kalır” ilkesinin hukuk dünyasındaki en önemli uygulamalarından biridir.
Bir yanıt yazın