Konut veya iş yeri kiralamalarında, kiraya veren ile kiracı arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu anlaşmazlıkların en kritik olanlarından biri de kiracının tahliyesi sürecidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6098 Sayılı Kanun kapsamında belirlenen kurallar doğrultusunda, kiracının tahliyesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Bu makalede, kiracının tahliye edilme nedenleri, tahliye süreci ve dikkat edilmesi gereken yasal prosedürler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
1. Kiracının Tahliye Edilme Nedenleri
Kiracının tahliyesi, yalnızca geçerli hukuki nedenlere dayandırılarak gerçekleştirilebilir. İşte Türk Borçlar Kanunu’na göre başlıca tahliye sebepleri:
1.1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Kiracı, kira sözleşmesi süresince tahliye taahhütnamesi imzalamışsa ve belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, mal sahibi icra takibi veya mahkeme yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için:
- Yazılı olarak düzenlenmiş olması,
- Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmiş olması,
- Belirtilen tahliye tarihinde kiracının taşınmazı boşaltmamış olması gerekir.
1.2. Kira Borcunun Ödenmemesi
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren noter veya ihtarname yoluyla ödeme talebinde bulunabilir. TBK madde 315’e göre, kiracıya en az 30 günlük süre tanınmalı ve ödeme yapmazsa tahliye davası açılmalıdır.
1.3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Mal sahibi, kendisinin, eşinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yerine ihtiyaç duyması halinde tahliye talep edebilir. Ancak, bu durumun gerçek ve samimi olması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için:
- Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı,
- Mahkemeye gerekçeli bir dilekçeyle başvurulmalı.
1.4. Kiralananın Yeniden İnşası veya Tadilatı
Kiralanan taşınmazın esaslı bir tadilat veya yeniden inşası gerekiyorsa, mal sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, tadilat veya yenilemenin taşınmazın kullanımını engelleyecek boyutta olması gerekmektedir.
1.5. Kiracının veya Yakınlarının Başka Bir Konutunun Olması
Eğer kiracı veya eşi aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir taşınmaza sahipse, mal sahibi tahliye davası açabilir.
1.6. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
10 yıllık uzama süresi dolduğunda, mal sahibi en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.
2. Kiracının Tahliye Edilmesi İçin İzlenmesi Gereken Hukuki Süreç
Kiracının tahliye edilmesi için kanuna uygun adımların takip edilmesi gerekir. İşte tahliye süreci:
2.1. İhtarname Gönderme
Eğer kira ödemelerinde aksama varsa veya kira sözleşmesi sona ermişse, kiraya veren noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir.
İhtarname:
- Yazılı olmalı,
- Kiracıya teslim edildiği kanıtlanmalı,
- Verilen sürede kiracı gereğini yapmazsa, hukuki süreç başlatılmalı.
2.2. İcra Takibi Başlatma
Kiracı kira borcunu ödemezse, icra takibi yoluyla tahliye süreci başlatılabilir.
İcra takibinde:
- Kiracıya ödeme emri gönderilir,
- 30 gün içinde ödeme yapılmazsa mahkemeye başvurulabilir.
2.3. Tahliye Davası Açma
Mal sahibi, noter ihtarına rağmen taşınmazın boşaltılmaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Tahliye davası sürecinde:
- Deliller (kira sözleşmesi, ihtarname vb.) sunulmalı,
- Mahkeme kararı çıkana kadar kiracı taşınmazda kalabilir.
2.4. Tahliye Kararının Uygulanması
Mahkeme, kiracının tahliyesine karar verirse, icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi yapılır. Bu süreçte:
- Kiracıya tahliye için süre verilir,
- Kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra memuru ve polis eşliğinde tahliye sağlanır.
3. Kiracının Tahliye Davasında Hakları Nelerdir?
Kiracılar, tahliye sürecinde bazı yasal haklara sahiptir:
✔ Haksız tahliye girişimine karşı itiraz edebilirler.
✔ İhtarname veya icra takibine süresi içinde yanıt verebilirler.
✔ Mahkeme sürecinde savunma yapabilirler.
Kiracıların haklarını bilmesi, haksız tahliyelere karşı korunmalarını sağlar.
Sonuç
Kiracının tahliyesi, yalnızca geçerli yasal nedenler çerçevesinde gerçekleştirilebilir. Kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama süresinin dolması en sık görülen tahliye nedenleridir.
Ancak, kiracının hakları da göz önünde bulundurulmalı ve tahliye süreci hukuka uygun şekilde yürütülmelidir. Aksi halde, haksız tahliye işlemleri iptal edilebilir ve mal sahibi aleyhine hukuki yaptırımlar uygulanabilir.
Bir yanıt yazın