Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin deprem gerçeği ve şehirleşme ihtiyacı doğrultusunda önem kazanan bir uygulamadır. Ancak bu süreçte, bir binadaki tüm maliklerin aynı fikirde olması her zaman mümkün olmamaktadır. En çok karşılaşılan sorunlardan biri de “kentsel dönüşümde imza vermeyen” hak sahiplerinin durumu ve bu kişilere karşı nasıl bir yol izlenmesi gerektiğidir.
Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sürecinde imza atmayan maliklerin hukuki durumu, sürecin nasıl işlediği ve sonuçlarının ne olacağı konularını detaylıca ele alacağız.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılarak daha güvenli, sağlıklı ve modern yaşam alanlarının oluşturulması sürecidir. Bu süreç 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülmektedir.
Ortak Karar Zorunluluğu: İmza Süreci Nasıl İşliyor?
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında oybirliği sağlanması ideal olsa da bu her zaman gerekli değildir. Kanuna göre:
- Binanın riskli yapı olarak tespiti halinde,
- Maliklerin en az üçte ikisinin (arsa payı üzerinden) onayı ile dönüşüm işlemleri başlatılabilir.
Bu oran, toplam malik sayısından değil, arsa payı oranı üzerinden hesaplanır.
İmza Vermeyen Hak Sahibi Ne Olur?
Üçte iki çoğunluk sağlandığında ve bu kişilerce alınan kararlar tapuda noter kanalıyla tüm maliklere bildirilir. Bu tebligattan sonra imza vermeyen hak sahipleri için şu süreç işler:
1. Satış Süreci Başlar
İmza vermeyen hak sahibinin payı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün izniyle açık artırmayla satılır.
2. Açık Artırmada Satış
- Pay, üçte iki çoğunluğu sağlayan maliklere teklif edilir.
- Satıştan elde edilen bedel, imza vermeyen malike ödenir.
- Malik rıza göstermese bile satış gerçekleşir.
İmza Vermeyen Hakkını Kaybeder mi?
Hayır. Malik, mülkiyet hakkını kaybetmez. Ancak arsa payı, diğer maliklere devredilmiş olur. Elde ettiği bedel, mülkiyet hakkı karşılığıdır. Dönüşüm sürecine fiilen katılamaz.
İtiraz Etme Hakkı Var mı?
İmza vermeyen malik, kendisine tebliğ edilen satış kararı ve işlemlere karşı idari yargı yoluna başvurabilir. Ancak bu dava süreci dönüşümü durdurmaz, yalnızca işlemin hukuka uygun olup olmadığını denetler.
Kira Yardımı ve Diğer Haklardan Yararlanabilir mi?
Eğer malik, dönüşüm kararına katılmamış ve payı satılmışsa:
- Kira yardımı veya kredi desteklerinden yararlanamaz.
- Yeni yapılacak bağımsız bölümler üzerinde hak iddia edemez.
Kentsel Dönüşümde İmza Vermemenin Riskleri
İmza vermeyen bir hak sahibinin karşılaşabileceği başlıca sonuçlar şunlardır:
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Üçte iki çoğunluk sağlanmışsa | Payı satışa çıkarılır |
| Açık artırma sonucu satış yapılırsa | Mülkiyet hakkı sona erer, bedel ödenir |
| Tebligata rağmen işlem yapılmazsa | Haklarını kaybedebilir |
| Dava açarsa | Dönüşüm durmaz, sadece işlemler yargı denetimine girer |
İmza Vermeyen Malik Açısından Hukuki Öneriler
- Süreçleri dikkatle takip edin, tebligatları kaçırmayın.
- Diğer maliklerle uzlaşma yolunu arayın.
- Açık artırma öncesi kararınızı yeniden gözden geçirin.
- Gerekirse bir avukattan destek alın.
İmza Atan Malikler İçin Önemli Notlar
- Üçte iki çoğunluk yetkilidir ancak usul hatası yapılırsa dönüşüm iptal olabilir.
- Tebligatlar eksiksiz yapılmalıdır.
- Açık artırma işlemleri resmi kurumlar gözetiminde yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kentsel dönüşümde imza vermeyen kişi evini kaybeder mi?
Evet, üçte iki çoğunluk oluşmuşsa ve satış gerçekleşmişse, malik mülkiyet hakkını kaybeder; karşılığında bedel alır.
2. İmza atmayanlar kira yardımından yararlanabilir mi?
Hayır. Kentsel dönüşüm desteklerinden yalnızca sürece katılan malik veya kiracılar faydalanabilir.
3. İtiraz etme süresi ne kadardır?
Tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idari dava açılabilir.
4. Açık artırmada pay satılmazsa ne olur?
Pay, üçte iki çoğunluk arasında uzlaşma sağlanarak tekrar satışa çıkarılabilir.
5. Tek bir kişi bile projeyi durdurabilir mi?
Hayır. Üçte iki çoğunluk sağlanmışsa, kalan maliklerin karşı çıkması dönüşüm sürecini durdurmaz.
6. Yeni yapılan evden hak kazanmak için ne yapmalıyım?
Üçte iki çoğunluk kararına katılmalı, dönüşüm sözleşmesine imza atmalısınız.
Sonuç
Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin durumu, hem hukuki hem de maddi sonuçlar doğurur. Sürece dahil olmayan malikler mülkiyet hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Bu nedenle dönüşüm süreci dikkatle takip edilmeli, hak kaybı yaşamamak için hukuki danışmanlık alınmalıdır. Unutulmamalıdır ki kentsel dönüşüm yalnızca yapıları değil, aynı zamanda yaşam kalitesini de dönüştürür.
Bir yanıt yazın