Türk Borçlar Kanunu, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki ilişkileri hem dengelemek hem de korumak amacıyla düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler içinde “kira tespit davaları” önemli bir yer tutar. Peki, kiraya veren geçmiş yıllardaki düşük kira bedelinden şikayetçiyse, bu durumu sonradan değiştirebilir mi? Geriye dönük kira tespit davası açmak mümkün mü? Bu yazımızda, konuya dair merak edilen tüm detayları açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesine konu kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, yalnızca geleceğe yönelik değil, bazı koşullar altında geriye dönük kira bedelinin düzeltilmesi amacıyla da açılabilir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Mümkün mü?
Genel ilkeye göre, kira tespit davaları ileriye yönelik açılır. Ancak, bazı hallerde davanın açıldığı tarihten itibaren kira yılının başlangıcına kadar olan dönem için de geçerli kira bedeli tespiti yapılabilir. Yani sınırlı ölçüde geriye dönük kira tespiti mümkündür.
Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararı
Yargıtay, geriye dönük kira tespitine davanın kira döneminden önce açılmış olması şartıyla izin vermektedir. Özetle:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından önce açılmışsa,
- Mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında Geriye Dönüklük Sınırı
Yargıtay kararları ve uygulamada benimsenen görüşe göre:
- Geriye dönük kira tespiti yalnızca 1 kira yılı için geçerlidir.
- Birden fazla yıl için geriye dönük kira tespiti yapılamaz.
- Geçmişe yönelik 5 yıl, 10 yıl gibi süreler için kira artışı talep edilemez.
Hangi Hallerde Geriye Dönük Kira Tespiti Yapılabilir?
- Yeni kira döneminden önce dava açılmışsa
- Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi varsa
- Kira sözleşmesinde açık bir artış oranı belirtilmemişse
- Yargılamanın uzun sürdüğü ve karar kira dönemi geçtikten sonra çıktığı durumlarda
Geriye Dönük Kira Tespitinde Faiz ve Alacak Talebi
Eğer mahkeme yeni kira bedelini geçmiş kira yılına uygulayacaksa, kiraya veren farkı geriye dönük olarak tahsil edebilir. Bu durumda:
- Kira farkı için alacak davası açılabilir.
- Kiraya veren, dava tarihinden itibaren farklara yasal faiz isteyebilir.
Kira Tespit Davası Açarken Nelere Dikkat Edilmeli?
- Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı ya da yazılı ihtar yapılmalı.
- Kira sözleşmesi ve ödeme belgeleri mutlaka sunulmalı.
- İstenen kira bedeli, bölgedeki emsal kiralarla desteklenmeli.
- Uyuşmazlıkta bilirkişi incelemesi ve keşif talep edilmelidir.
Kimler Açabilir?
- Kiraya veren, kira bedelinin artırılması amacıyla,
- Kiracı, kira bedelinin düşürülmesi amacıyla dava açabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Dava Süreci Nasıl İşler?
- Dilekçenin sunulması
- Tarafların dinlenmesi
- Bilirkişi raporu
- Keşif ve inceleme
- Karar ve kira bedelinin belirlenmesi
Yargıtay Kararlarında Geriye Dönük Kira Tespiti
Yargıtay, geriye dönük kira tespitini sınırlı ve dikkatli şekilde kabul etmektedir. Kararlarda özellikle:
- Dava tarihine vurgu yapılır,
- Dava süresinde yapılan ödeme farklarının geri istenebileceği belirtilir,
- Bir yıllık dönemi aşan talepler reddedilir.
Örnek: Geriye Dönük Tespitle Kira Artışı Talebi
Kiraya veren, 1 Ocak 2024’te başlayacak kira yılı için 15 Aralık 2023’te dava açmışsa, mahkemece belirlenecek yeni bedel 1 Ocak 2024’ten itibaren geçerli olur. Karar Mart 2025’te çıkarsa, geriye dönük olarak farklar kiracıdan talep edilebilir.
Kira Tespit Davası ile Birlikte Ecrimisil Talebi
Eğer kira sözleşmesi sona ermişse ya da haksız işgal varsa, kiraya veren ecrimisil de isteyebilir. Ancak kira tespit davası devam ederken ecrimisil talebi genellikle kabul edilmez.
Sonuç: Geriye Dönük Kira Tespiti, Şartları Sağlayanlar İçin Etkili Bir Araçtır
Geriye dönük kira tespit davası, geçmiş yıllardaki haksız düşük kira bedellerine karşı kiraya verenin hakkını aramasını sağlayan yasal bir yoldur. Ancak bu hakkın kullanımı belirli şartlara bağlıdır ve yargılamanın doğru zamanda başlatılması büyük önem taşır. Yanlış zamanlamayla açılan dava, geriye dönük etkili olmayabilir ve hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce uzman bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.
Bir yanıt yazın