Günümüzde özellikle gayrimenkul alım satımlarında sıklıkla karşılaşılan belgelerden biri olan satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında gelecekte bir satış işleminin yapılacağına dair güvence niteliği taşır. Ancak bu sözleşmenin geçerliliği ve bağlayıcılığı, birçok hukuki detaya bağlıdır. Uygulamada hem alıcı hem de satıcı açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bu sözleşmenin ne olduğu, nasıl düzenlenmesi gerektiği ve bağlayıcı olup olmadığı gibi konular dikkatle ele alınmalıdır.
Bu makalede, satış vaadi sözleşmesi nedir, ne işe yarar, resmi şekil şartı nedir ve bağlayıcılığı var mıdır? gibi soruların tümüne hukuki dayanaklar ve Yargıtay kararları ışığında net cevaplar verilecektir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın satmayı, diğer tarafın ise satın almayı taahhüt ettiği, ileride kurulacak bir satış sözleşmesinin ön adımı niteliğinde olan ön sözleşme türüdür. Bu sözleşmede, taraflar gelecekte yapılacak asıl satış işleminin şartlarını şimdiden belirler.
Özellikle taşınmaz satışlarında, tapu devir işlemi henüz gerçekleşmeden önce taraflar arasında güven tesis etmek amacıyla yapılır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun’un ilgili hükümleriyle desteklenir:
- Türk Borçlar Kanunu m. 29, 150 vd.
- Tapu Kanunu m. 26
- Türk Medeni Kanunu m. 706
- Noterlik Kanunu m. 60
Özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için noterde düzenleme şeklinde yapılma zorunluluğu vardır. Aksi hâlde geçersiz olur.
Satış Vaadi Sözleşmesi Türleri
- Taşınır satış vaadi
Genellikle yazılı şekilde yapılabilir, resmi şekil şartı aranmaz. - Taşınmaz satış vaadi
Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Basit yazılı şekilde yapılanlar geçersiz sayılır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı
Taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi:
- Noter huzurunda düzenleme (onay değil, düzenleme!) şeklinde yapılmalı,
- Tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık adresi ve nitelikleri,
- Taahhüt edilen bedel ve ödeme şekli belirtilmelidir.
Şekil şartına uyulmazsa, sözleşme hukuken yok hükmündedir.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh sayesinde:
- Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir,
- Taşınmaz satılsa dahi vaadin hak sahibi korunur,
- Şerh süresi dolana kadar sözleşmeden dönülmesi zordur.
Şerh süresi genellikle 5 yıldır.
Bağlayıcılığı Var mıdır?
1. Noter Düzenlemesine Sahipse Bağlayıcıdır
Noter huzurunda düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi:
- Hukuken geçerlidir,
- Dava ve tescil hakkı doğurur,
- Mahkeme kararıyla satış işlemi gerçekleştirilebilir.
2. Basit Yazılı Sözleşmeler Geçersizdir
Gayrimenkul satış vaadi, basit yazılı şekilde yapılırsa bağlayıcı değildir. Taraflardan biri cayarsa, karşı tarafın dava hakkı bulunmaz.
Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Dava Türleri
- Tescil Davası
Vaadin şartları yerine getirilmişse (örneğin bedel ödenmişse), mahkemeden taşınmazın tescili istenebilir. - İfa Davası
Satışın fiilen gerçekleştirilmesi için açılır. - Tazminat Davası
Taraflardan biri sözleşmeye uymamışsa, uğranılan zarar için maddi/manevi tazminat talep edilebilir.
Cayma ve Fesih Hakkı
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, taraflar tek taraflı olarak sözleşmeden cayamaz. Ancak;
- Ödeme yapılmamışsa,
- Süreç çok uzamışsa,
- Öngörülemeyen hukuki engeller varsa,
fesih mümkün olabilir.
Yargıtay Kararları Işığında Uygulama
Yargıtay 14. HD, 2018/10345 E., 2019/4561 K.:
“Noter huzurunda düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda, taşınmazın üçüncü kişiye satışı geçerli olmakla birlikte, şerh sahibinin dava hakkı saklıdır.”
Yargıtay 1. HD, 2017/2989 E., 2017/7654 K.:
“Basit yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekil şartına uyulmadığı için geçerli değildir.”
Satış Vaadi Sözleşmesinde Sık Yapılan Hatalar
- Noter onayıyla yetinmek (düzenleme şarttır)
- Tapuya şerh ettirmemek
- Bedel ödeme planının açıkça belirtilmemesi
- Vaat süresinin net yazılmaması
- Cezai şart öngörülmemesi
Bu hatalar, ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Cezai Şart ve Teminat Hükümleri
Taraflar, sözleşmeye cezai şart maddesi ekleyerek cayma veya ifa etmeme durumunda belirli bir tutarın ödenmesini kararlaştırabilir. Bu durum:
- Sözleşmenin bağlayıcılığını artırır,
- Tarafları ciddiyete davet eder.
Ayrıca teminat senedi veya ipotek gibi güvenceler de eklenebilir.
Satış Vaadi ile Asıl Satış Arasındaki Fark
| Özellik | Satış Vaadi Sözleşmesi | Asıl Satış Sözleşmesi |
|---|---|---|
| Şekil | Noter düzenlemesi | Tapuda resmi işlem |
| Taraf Yükümlülüğü | Satmayı/satın almayı taahhüt | Satış gerçekleşmiş olur |
| Tapuya Etki | Şerh edilebilir | Tapu devri yapılır |
| Tescil Dava Hakkı | Mevcuttur | Gerek kalmaz |
Tüketici Hukuku ve Satış Vaadi
Konut projelerinde müteahhit ile tüketici arasında yapılan satış vaadi sözleşmeleri Tüketici Kanunu kapsamında da değerlendirilir. Bu durumda:
- Tüketici lehine yorum ilkesi uygulanır.
- Ayıplı teslim, geç teslim gibi durumlar cezai yaptırımlara tabidir.
Sonuç
Satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak bir satış işleminin güvencesi olarak son derece önemli bir belgedir. Ancak özellikle taşınmazlar söz konusu olduğunda, bu sözleşmenin hukuki bağlayıcılığa sahip olabilmesi için mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekir. Aksi hâlde, sözleşme sadece taraflar arasında “ahlaki bir yükümlülük” doğurur, hukuki anlamda bağlayıcılığı olmaz. Taraflar hak kaybına uğramamak için bu sözleşmeleri mutlaka hukukçu desteğiyle hazırlamalıdır.
Bir yanıt yazın