Türkiye’nin büyük şehirlerinde özellikle 1999 Marmara Depremi’nden sonra daha da önem kazanan bir kavram olan kentsel dönüşüm, hem şehirleşme politikaları hem de afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Ancak çoğu vatandaş, “kentsel dönüşüm nedir ve hangi bölgeleri kapsar?” sorusunun yanıtını tam olarak bilmemektedir. Bu makalede, 6306 sayılı Kanun ışığında kentsel dönüşümün tanımı, uygulama alanları, kapsamı ve hukuki süreci tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan alanların ve yapısal ömrünü tamamlamış binaların, insan sağlığına, güvenliğine ve yaşam standardına uygun şekilde yenilenmesini sağlayan bir şehircilik politikasıdır. Temel hedefi:
- Depreme dayanıklı yapılar oluşturmak,
- Plansız şehirleşmenin zararlarını gidermek,
- Sosyal donatılarla uyumlu yaşam alanları yaratmaktır.
Yasal Dayanak:
Kentsel dönüşüm, 16 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal çerçeveye oturtulmuştur.
Hangi Bölgeler Kentsel Dönüşüm Kapsamına Girer?
1. Riskli Yapılar
- Teknik analiz sonucunda deprem, sel gibi afetlerde yıkılma riski taşıyan binalardır.
- Vatandaşın başvurusu veya idarenin tespitiyle belirlenir.
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanır.
2. Riskli Alanlar
- Aynı bölgede birden fazla riskli yapı bulunması hâlinde o alan toplu dönüşüme girer.
- Bakanlar Kurulu kararı ile ilan edilir.
- Genellikle gecekondu bölgeleri, çarpık yapılaşmanın olduğu yerlerdir.
3. Rezerv Yapı Alanları
- Dönüşümde kullanılmak üzere yeni yerleşim alanları olarak ilan edilen boş veya imara uygun sahalardır.
- Devlet tarafından planlanır, sosyal konutlar bu alanlara yapılır.
4. Afet Sonrası Tespit Edilen Alanlar
- Doğal afetlerden sonra ciddi zarar gören bölgeler, hızla dönüşüme tabi tutulur.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
- Risk Tespiti
- Lisanslı firmalar veya belediyeler tarafından bina analizi yapılır.
- Rapor, bakanlığa gönderilir ve sonuç 10 gün içinde açıklanır.
- Yıkım ve Tahliye
- Riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklere bildirilir.
- 60 gün içinde tahliye edilir, aksi takdirde zorla yıkım uygulanır.
- Yeni Yapıların İnşası
- Malikler kendi aralarında anlaşarak ya yeniden bina yapar ya da müteahhitle anlaşır.
- Anlaşma sağlanamazsa çoğunluk kararıyla işlem yapılabilir (en az 2/3).
- Kredi ve Kira Desteği
- Devlet tarafından kira yardımı veya düşük faizli kredi desteği verilir.
- Özellikle dar gelirli gruplar için TOKİ konutları sunulur.
Kentsel Dönüşümde Anlaşmazlıklar ve Hukuki Süreç
- Anlaşma Sağlanamazsa: Paydaşlar arası oy çokluğu ile karar alınabilir. Katılmayanların hissesi açık artırma ile satılabilir.
- İptal Davası Açılabilir: Riskli yapı tespiti veya yıkım kararı için idare mahkemesinde dava açılabilir.
- Miras Yoluyla İntikal Eden Yerlerde: Tüm hissedarların onayı aranır; anlaşmazlık hâlinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.
Vatandaşın Hakları Nelerdir?
- Risk tespitine itiraz hakkı vardır (15 gün içinde).
- Kira yardımı ya da yeni konutlardan öncelikli faydalanma hakkı vardır.
- Malik sıfatını koruyarak yeni yapılarda da hak sahibi olur.
Kentsel Dönüşümün Faydaları
- Afetlere karşı dayanıklı yapılar
- Planlı ve modern şehirleşme
- Artan yaşam kalitesi
- Gayrimenkul değerinde yükselme
- Çevre dostu projelerle uyumlu kentsel yaşam
Sıkça Dönüşüm Uygulanan Bölgeler
| Şehir | Yoğun Dönüşüm Bölgeleri |
|---|---|
| İstanbul | Kadıköy, Fikirtepe, Esenler, Gaziosmanpaşa |
| Ankara | Altındağ, Mamak |
| İzmir | Bayraklı, Karabağlar |
| Bursa | Yıldırım, Osmangazi |
| Elazığ, Malatya | Deprem sonrası dönüşüm alanları |
Kentsel Dönüşümle İlgili Güncel Gelişmeler
- Yeni yönetmelikler ile kira yardımları artırılmıştır.
- Rezerv alan uygulamaları yaygınlaşmaktadır.
- TOKİ ve Emlak Konut projeleri, dönüşüm alanlarını desteklemektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, sadece yapıların değil, şehirlerin, toplumların ve gelecek kuşakların güvenliği için vazgeçilmez bir süreçtir. Ancak hukuki boyutu da oldukça kapsamlıdır. 6306 sayılı yasa çerçevesinde hareket edilmesi, hak kaybı yaşanmaması için bilinçli davranılması, sürecin her aşamasında uzman desteği alınması önerilir. Unutulmamalıdır ki güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yaşam alanı, güçlü bir hukuki zeminle mümkündür.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın