Gayrimenkul alım-satımında tapuda ödenen harç ve masraflar, hem alıcı hem de satıcı adına önemli bir maliyet kalemi oluşturur. 2025 itibarıyla yürürlüğe giren düzenlemeler ve güncel oranlar ışığında; tapu harcı, döner sermaye ücreti, damga vergisi, ekspertiz ve diğer masrafların nasıl hesaplanacağı, ödeme süreçleri ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar bu rehberde adım adım ele alınmaktadır.
Tapu Harçlarının Hukuki Dayanağı ve Türleri
- Tapu Harcı: 2019 yılında yürürlüğe giren 7194 sayılı Kanun ile belirlenen ve alım-satım bedeli üzerinden %4 oranında tahsil edilen vergi.
- Döner Sermaye Ücreti: Tapu Sicil Müdürlüğü’nün hizmet giderlerini karşılamak üzere alınan sabit tutarlı ücret.
- Damga Vergisi: Tapu harçları beyanıyla ilişkili olarak ödenen, kanuni oranlara tabi sabit vergi kalemi.
Her bir masrafın hukuki dayanağı 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda düzenlenmiştir.
2025 Yılındaki Tapu Harcı Oranları ve Hesaplama
| İşlem Türü | Oran (%) | Açıklama |
|---|---|---|
| Alıcı Payı | 2,00 | Alıcı tarafından ödenir |
| Satıcı Payı | 2,00 | Satıcı tarafından ödenir |
| Toplam Tapu Harcı | 4,00 | Alıcı + Satıcı |
| Döner Sermaye Ücreti | 400 ₺ | Taşınmaz türüne göre değişebilir |
| Damga Vergisi | 0,759 | Sözleşme bedelinin binde 7,59’u |
Hesaplama Formülü (Alıcı için)
Tapu Harcı = Taşınmaz Bedeli × %2
Diğer Masraflar ve Ücretler
- Ekspertiz Ücreti
- Banka kredili satışlarda zorunlu. Metrekare, konum ve piyasa şartlarına göre 1.500 ₺–5.000 ₺ arası.
- Noter Tescil ve Vekâletname Ücreti
- Vekâletname düzenlenmişse 200 ₺–500 ₺
- Emlak Danışmanlığı Komisyonu
- Genellikle %2–3 oranında alıcı veya satıcıdan alınır.
- Kredi Tahsis Ücreti
- Banka talebine göre; kredili satışlarda ek masraf kalemi olabilir.
Örnek Hesaplama Senaryosu
Bir konut 1.000.000 ₺ bedelle el değiştiriyorsa:
| Masraf Kalemi | Alıcı (₺) | Satıcı (₺) |
|---|---|---|
| Tapu Harcı (%2 / %2) | 20.000 | 20.000 |
| Döner Sermaye Ücreti | 400 | — |
| Damga Vergisi (0,759‰) | 759 | 759 |
| Ekspertiz Ücreti | 3.000 | — |
| Noter Ücreti | 300 | — |
| Toplam | 24.459 | 20.759 |
Ödemelerin Zamanı ve Yükümlülükler
- Tapu Harcı ve Döner Sermaye: Tapu tescil başvurusunda aynı anda ödenir.
- Damga Vergisi: Tapu harcı beyanında otomatik hesaplanır, ek beyan gerekmez.
- Ekspertiz ve Noter: Satış öncesi veya banka kredi tahsis aşamasında düzenlenir.
- Beyan Yükümlülüğü: Alıcı, tapu harcını ödeyerek tapu siciline tescil talebinde bulunur; satıcı ise kendi payını satış öncesinde beyan etmek durumundadır.
E-Devlet ve Online Başvuru İmkanları
2025’te tapuda işlem yapacaklar için e-Devlet kapısı üzerinden:
- Tapu Harcı Hesaplama Modülü,
- Ön Haciz Sorgulama,
- Randevu Alımı
imkânları sunulmakta; böylece sahada bekleme süresi kısalmakta ve işlemler hızlanmaktadır.
Vergi İndirimleri ve Muafiyetler
- Engelli ve Şehit Yakınları: %50 indirim hakkı.
- Kamu Çalışanı Konut Alımı: Belirli projelerde ek teşvikler.
- Kentsel Dönüşüm / TOKİ: Devlet desteğiyle azami muafiyet veya düşük harç oranları uygulanabilir.
Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar
- Bedel Beyanının Gerçekçi Olması: Ekspertiz değeri ile tapu beyan değeri arasındaki fark, ciddi vergi cezalarına yol açabilir.
- Tescil Sırasında Eksik Evrak: Kimlik ve vergi numarası uyumsuzluğu, tescili aksatır.
- Arsa / Kat Karşılığı Projelerde: Tapu harcı, arsa payı ve inşaat payı ayrı ayrı değerlendirilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Tapu harcı hangi banka kanalıyla ödenir?
Genellikle Ziraat, Vakıfbank veya Halkbank vezneleri ile e-Devlet üzerinden ödenebilir.
2. Döner sermaye ücreti her ilde aynı mıdır?
Hayır; büyükşehirlerde veya kırsalda farklı sabit tarifeler uygulanabilir.
3. Kredili alımlarda ekspertiz ücreti kim tarafından karşılanır?
Bankalar çoğunlukla ekspertiz ücretini alıcıdan talep eder.
4. İndirimsiz satışlarda nasıl bir yol izlenir?
Harç ve vergi teşvikine tabi olmayan satışlarda, normal oranlar uygulanır.
5. Ortak tapu devrinde harç oranı nedir?
Ortak tapu devirlerinde tapu harcı %2 oranında ve sadece devir payı üzerinden hesaplanır.
6. Vekâletle yapılan tescilde ek ücret var mı?
Evet; vekâletname düzenleme ve onay süreçleri için noter ücreti ödenir.
7. Arsa payı ve inşaat payı satışında farklı harç hesaplanır mı?
Evet; her bir pay türü ayrı işlem sayılarak harç matrahı farklı belirlenir.
8. E-Devlet üzerinden randevu almazsam işlem yapabilir miyim?
Randevusuz başvuru kabul edilse de uzun bekleme süresi riski vardır.
9. Yabancı uyruklu alıcılardan ek belge talep ediliyor mu?
Pasaport, ikametgah izni gibi ek evrak gerekebilir; konsolosluk onayı talep edilebilir.
10. Kentsel dönüşüm projelerinde harç muafiyeti nasıl uygulanır?
Projeye dair Bakanlık onayı ve ilgili mevzuat referans numarası beyan edilirse muafiyet sağlanır.
Sonuç
2025’te gayrimenkul satışında tapu harçları ve masraflar; hem yasal düzenlemelere uygun, hem de gerçek piyasa değerleriyle uyumlu beyanlarla yönetildiğinde, öngörülebilir ve planlanabilir maliyet kalemleri haline gelir. Ekspertiz, beyan ve ödeme süreçlerine ilişkin tüm adımları eksiksiz tamamlamak, ek riskleri ve gereksiz ceza yüklerini önler. Hem alıcı hem de satıcı açısından maliyet optimizasyonu, doğru danışmanlık ve güncel mevzuat takibiyle mümkündür.
Bir yanıt yazın