Gayrimenkul sektöründe hem yatırımcılar hem de arsa sahipleri açısından en yaygın ve avantajlı sözleşme türlerinden biri “kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.” Bu sözleşmede en kritik konu ise taşınmazın mülkiyet devridir. Peki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri nasıl yapılır? Bu yazımızda, sözleşmenin tanımından, tapu devrinin zamanına, noter ve tapu işlemlerinden doğabilecek risklere kadar kapsamlı bir hukuki rehber sunuyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi karşılığında, inşa edilecek binadan belirli bağımsız bölümleri almayı taahhüt ettiği, çift yönlü ve karma nitelikli bir sözleşmedir.
- Arsa sahibi: Taşınmazı verir.
- Müteahhit: İnşaat yapar ve arsa sahibine bağımsız bölümler teslim eder.
Bu sözleşme aynı zamanda “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ya da “hasılat paylaşımı sözleşmesi” olarak da anılabilir.
Sözleşmenin Geçerliliği İçin Şekil Şartı
Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi:
- Noterde düzenleme şeklinde resmi senet olarak hazırlanmalıdır.
- Aksi takdirde geçersiz olur ve taraflar birbirlerinden hak talep edemez.
Bu nedenle, sözleşme noterde resmi şekilde düzenlenmeli ve tapuda işlenmelidir.
Tapu Devri Nedir ve Neden Önemlidir?
Tapu devri, taşınmazın mülkiyetinin bir kişiden diğerine geçmesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde:
- Arsa sahibi, arsa payını müteahhide devreder.
- Müteahhit, sözleşme kapsamında bina inşa eder ve bağımsız bölümleri teslim eder.
Bu devrin tapuda yapılması, sözleşmenin hayata geçmesi açısından kritik önemdedir.
Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?
Tapu devrinin ne zaman yapılacağı, tarafların anlaşmasına göre değişir. Üç temel model vardır:
1. Peşin Tapu Devri
- Tapu devri sözleşme imzalanır imzalanmaz yapılır.
- Müteahhit için avantajlıdır, ancak arsa sahibi için risklidir.
- İnşaat tamamlanmazsa arsa sahibi hak kaybına uğrayabilir.
2. Teminatlı Tapu Devri
- Tapu, müteahhide geçmeden önce ipotek, banka teminat mektubu gibi güvenceler alınır.
- Her iki taraf için denge sağlar.
3. Kademeli (Pay Pay) Tapu Devri
- İnşaat belirli seviyelere geldikçe tapunun belirli payları devredilir.
- En güvenli yöntemlerden biridir.
- Sözleşmeye detaylı hükümler yazılmalıdır.
Tapu Devri İşlemi Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber
- Resmi Sözleşme Hazırlanması
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılır.
- Sözleşmede tapu devri koşulları açıkça belirtilmelidir.
- Tapu Müdürlüğüne Başvuru
- Arsa sahibi ve müteahhit birlikte başvurur.
- Tapu randevusu alınır.
- Gerekli Belgelerin Hazırlanması
- Kimlikler
- Tapu senedi
- Sözleşme örneği
- Vergi ve harç ödeme dekontları
- Vekâletname (varsa)
- Harç ve Vergilerin Ödenmesi
- Tapu harcı (devreden ve devralan için %2)
- Döner sermaye bedeli
- Damga vergisi (sözleşmeye göre)
- Tapu Devri İşlemi
- Tapuda resmi senet imzalanır.
- Tapu kaydı yeni malikin adına geçirilir.
- Şerh Konulması (İsteğe Bağlı)
- Sözleşme tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı geçerlilik kazanır.
Yapı Ruhsatı ve Kat İrtifakı Süreci
Tapu devri sonrası müteahhit:
- Yapı ruhsatı alır,
- İnşaat sürecine başlar,
- Proje tamamlandığında kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler arsa sahibi ve müteahhit arasında bölüştürülür.
Arsa Sahibi Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu devrinden önce teminat alın.
- İnşaatın belli aşamalarına göre tapu payı devri yapılmasını sözleşmeye yazdırın.
- Müteahhidin mali durumu, sicili ve daha önceki projelerini araştırın.
- Şerh verilmesini ihmal etmeyin.
- Teslim süresi ve gecikme cezalarını sözleşmede netleştirin.
Müteahhit Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Arsanın hukuki durumunu kontrol ettirin.
- Terk, ipotek, haciz, intifa gibi şerhler varsa kaldırılmasını talep edin.
- Tüm izinlerin alındığından emin olun.
- Sözleşmede cezai şartlara dikkat edin.
- Şirket adına hareket edilecekse noter onaylı imza sirküsü ve temsil yetkisi belgesi bulundurun.
Tapu Devri Yapılmazsa Ne Olur?
- Müteahhit, inşaatı tamamlamış olsa dahi bağımsız bölümleri teslim edemez.
- Arsa sahibi mülkiyet devrinden kaçınırsa, tescile zorlama davası açılabilir.
- İnşaat yapılmış ancak tapu devri yapılmamışsa, müteahhit haksız zenginleşme ya da hizmet sözleşmesine dayalı tazminat talep edebilir.
Yargıtay Kararlarında Tapu Devri Uygulaması
Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle tapu devrinin açık ve net şekilde düzenlenmesini, aksi halde sözleşmenin geçersiz sayılabileceğini belirtmektedir. Ayrıca taraflar arasında güven ilişkisi kurulamadığı durumlarda tek taraflı devrin ciddi riskler doğuracağına vurgu yapmaktadır.
Uzman Avukat Desteği Neden Önemli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu devri işlemleri, hem yüksek maliyetli hem de riskli işlemlerdir. Bu nedenle:
- Sözleşme hazırlanırken,
- Tapu devri sırasında,
- İhtilaf durumlarında
alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, ileride yaşanacak hak kayıplarını önler.
Sonuç: Tapu Devri Doğru ve Güvenli Yapılmalı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri işlemi, sadece bir taşınmaz devri değil; tarafların karşılıklı hak ve borçlarının somut hale gelmesidir. Bu nedenle hem arsa sahibi hem de müteahhit tarafı, sözleşmenin doğru hazırlanmasına, tapu işlemlerinin resmi usule uygun yapılmasına ve hukuki güvencelerin sağlanmasına azami dikkat göstermelidir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın