Kat karşılığı inşat sözleşmesi, taşınmaz mal sahipleri ile yüklenici firma veya müteahhit arasında yapılan bir tür inşaat sözleşmesidir. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün hızla gelişmesi ile birlikte oldukça yaygın hale gelen bu sözleşme türü, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini detaylı olarak düzenlemektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayesinde, mal sahipleri kendi arsaları üzerine hiçbir bedel ödemeden yeni ve modern yapılar elde etmekte; yüklenici firma da yapacağı yatırım karşılığında inşa edilen yapının belirli bir kısmını almaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Özellikleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve yüklenici arasında, belirli bir arsa üzerine inşa edilecek binanın bağımsız bölümlerinin paylaştırılmasını içeren sözleşmedir. Arsa sahibi arsasını sözleşmeye konu ederken, yüklenici firma da arsaya inşaat yapma yükümlülüğünü üstlenir. İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümler önceden belirlenen oranlarda paylaştırılır.
Bu sözleşmenin temel özellikleri:
- Arsa sahibinin arsasını sözleşmeye konu etmesi,
- Yüklenicinin yapacağı inşaatın tüm maliyet ve sorumluluğunu üstlenmesi,
- İnşaat sonrası bağımsız bölümlerin paylaşımının yapılmasıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin dikkatli ve ayrıntılı bir şekilde hazırlanması önemlidir. Sözleşmenin doğru düzenlenmemesi, ilerleyen aşamalarda ciddi sorunlar yaratabilir. Bu nedenle sözleşmede şu hususların açıkça belirtilmesi gerekir:
Tarafların Bilgileri ve Sözleşmenin Konusu
Sözleşmede öncelikle tarafların açık kimlik bilgileri ve iletişim bilgileri yer almalıdır. Ayrıca sözleşmenin konusu detaylıca açıklanmalı, yapılacak inşaatın özellikleri net biçimde ifade edilmelidir.
Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı ve Oranları
Yapılacak binanın tamamlanmasının ardından hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin yüklenici firmaya ait olacağı net olarak belirtilmelidir. Taraflar arasında pay oranları da açıkça belirlenmeli, kat irtifakı veya kat mülkiyeti oluşturulurken sorun yaşanmaması sağlanmalıdır.
İnşaatın Başlama ve Bitirilme Süresi
Sözleşmede inşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri açık ve net bir şekilde belirtilmeli, gecikme durumlarında uygulanacak cezai şartlar düzenlenmelidir.
Malzeme Kalitesi ve Teknik Şartlar
Yüklenicinin kullanacağı malzemelerin kalitesi, inşaat tekniği ve standartları sözleşmede detaylı olarak belirtilmelidir. Bu sayede inşaat kalitesi kontrol altına alınabilir ve uyuşmazlıkların önüne geçilir.
Cezai Şartlar ve Teminatlar
Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak cezai şartlar net olarak yazılmalıdır. Ayrıca yüklenici firmadan teminat mektubu veya ipotek gibi teminatlar alınarak, arsa sahibinin mağduriyet yaşamasının önüne geçilebilir.
Tapu İşlemleri ve Harçların Ödenmesi
Sözleşmede, tapu devir işlemlerinin ne zaman ve nasıl yapılacağı belirtilmeli, tapu harcı ve diğer masrafların kime ait olduğu netleştirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken aşağıdaki noktalara özellikle dikkat edilmelidir:
- Sözleşmenin noter huzurunda yapılması ve mümkünse tapuya şerh ettirilmesi gerekir.
- Sözleşme hükümlerinin açık ve anlaşılır olması önemlidir. Belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
- Yapılacak işin kapsamı, malzemeler ve proje detayları net şekilde belirtilmelidir.
- İnşaatın teslim süresi gerçekçi olmalı ve gecikme halinde uygulanacak cezai yaptırımlar mutlaka belirtilmelidir.
- Arsa sahibinin yüklenici tarafından oluşturulacak mali risklere karşı korunması için gerekli teminat ve güvenceler alınmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ortaya Çıkan Uyuşmazlıklar ve Çözümleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık görülen uyuşmazlıklar:
- İnşaatın zamanında tamamlanmaması,
- Projeye uygun olmayan inşaat yapılması,
- Paylaşımda yaşanan anlaşmazlıklar,
- Kullanılan malzemelerin kalitesiz olması.
Bu tür uyuşmazlıklarda taraflar önce sulh yoluyla anlaşmayı denemeli; anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurmalıdır. Mahkemeler, bu tür davalarda genellikle bilirkişi incelemesine başvurarak anlaşmazlıkları çözüme kavuşturur.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahiplerinin arsalarını yüklenici firmaya vererek karşılığında bağımsız bölümler aldığı sözleşmedir.
2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda mı yapılmalıdır?
Evet, noter huzurunda yapılması ve tapuya şerh edilmesi tavsiye edilir.
3. İnşaat tamamlanmazsa arsa sahibi ne yapabilir?
Cezai şart uygulayabilir, teminat mektubunu kullanabilir ya da mahkemeye başvurabilir.
4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu masraflarını kim öder?
Bu durum sözleşmede belirtilmelidir; genellikle yüklenici tarafından karşılanır.
5. Sözleşmeye aykırı inşaat yapılırsa ne olur?
Arsa sahibi sözleşmeye aykırılığın giderilmesini talep edebilir veya tazminat davası açabilir.
6. Sözleşmede cezai şart koymak zorunlu mudur?
Zorunlu değildir, ancak mağduriyeti önlemek için şiddetle tavsiye edilir.
7. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl iptal edilir?
Tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
8. Yüklenicinin iflas etmesi durumunda ne olur?
Bu durumda, sözleşmeye göre alınan teminatlar devreye girer veya hukuki yollara başvurulur.
9. Sözleşme şerhi ne işe yarar?
Tapuya şerh edilen sözleşme üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.
10. Yüklenici firmanın bağımsız bölümleri satma hakkı var mıdır?
Sözleşmede izin verilirse yüklenici, kendisine düşen bölümleri satabilir veya devredebilir.
Bir yanıt yazın